Sleutelverklaring kan problemen voorkomen

Als je huis al leeg staat en de koper alvast in het huis wil gaan verbouwen, wordt wel eens vooruitlopend op de overdracht, de sleutel aan de koper gegeven. Daarvoor wordt dan in het beste geval iets van een sleutelverklaring opgemaakt. Het afgeven van een sleutel kan  grote gevolgen hebben. Een sleutelverklaring kan problemen voorkomen.

Wat gebeurt er als je de sleutel al eerder afgeeft aan de koper?

Lees het hieronder of kijk naar de video:

Vaak krijgen we de vraag als we een huis hebben verkocht van de koper of de verkoper dat ze afspraken willen maken over eerder in het huis gaan van de nieuwe kopers. Daar kunnen we gelukkig nog wat sturen, maar soms zit de koper al in het huis, horen we dat pas later en ontstaan er problemen die de verkoper niet had voorzien.

Als je je huis hebt verkocht, dan krijgt de koper normaal gesproken de sleutel pas bij ondertekening van de notariële leveringsakte. De koopsom wordt dan ook betaald. Het risico gaat dus bij ondertekening van de leveringsakte over op de koper. De koper is dan trouwens ook overdrachtsbelasting verschuldigd (2% over de waarde of koopsom van de woning).

Als je de sleutel afgeeft zonder verder iets af te spreken loop je een groot risico

Bijvoorbeeld als blijkt dat de koper –door onvoorziene omstandigheden- toch de financiering van de aankoop niet rond krijgt of dat het tekenen van de akte van levering om een andere reden uitgesteld moet worden of niet doorgaat. Als er dan al klus- of verbouwingswerkzaamheden zijn gedaan, dient dit te worden teruggedraaid. En gebeurt dat dan op de manier die je wilt?

De verzekering

Ook verzekeringstechnisch kan het een probleem zijn. De verzekeraar van de opstal wordt er niet blij van als je zelf niet in het huis woont en als je dat niet vooraf bekend hebt gemaakt.

Wil je toch vooraf de sleutel al geven, gebruik dan een goede sleutelverklaring. Ook als dit een paar dagen voor de overdracht plaatsvindt.

Bij sleutelverklaring wordt het risico overgedragen

Een sleutelverklaring leidt er toe dat het risico al over gaat en wettelijk gezien de koper op moment van de sleutelverklaring al overdrachtsbelasting is verschuldigd. Als die overdrachtsbelasting, waarvan melding en betaling bij de belastingdienst moet worden gedaan, niet tijdig is betaald, zijn boetes verschuldigd.

Hypotheekbank moet toestemming geven

Waar je verder rekening mee moet houden is dat je hypotheekbank toestemming moet geven voor het in gebruik geven van de woning aan de koper van je huis. In de meeste hypotheekakten staat namelijk dat voor het in gebruik geven of verhuren van de woning aan derden, vooraf toestemming gevraagd moet worden. Als deze toestemming niet gevraagd wordt, kan de sanctie zijn dat de gehele lening in een keer door de bank opgeëist kan worden.

Zoals ik al aangaf, vaak is het maar een paar dagen vooraf dat de sleutel wordt afgegeven, dus dat loopt wellicht niet zo’n vaart, maar volgens wet en contract sta je als koper en verkoper op dun ijs.

Wat is een sleutelverklaring?

Het meest komt het voor dat de verkoper al verhuisd is en de woning leeg staat. De koper krijgt wil graag de sleutels om bijvoorbeeld al spullen in de woning op te slaan of alvast te gaan schilderen.

Als verkopend makelaar kunnen we dan een sleutelverklaring of sleutelovereenkomst opstellen. Daarin worden afspraken gemaakt tussen beide partijen. Dat is ook verstandig want als verkoper geef je iemand de beschikking over je woning, terwijl er nog geen koopprijs betaald is door de koper. Daar zitten natuurlijk risico’s aan, bijvoorbeeld als de koper er een puinhoop van maakt. Als de koop dan onverhoopt niet doorgaat (bijv. omdat de koper zijn financiering niet rond krijgt), dan zit je als verkoper met de gebakken peren.

Wat staat er in een sleutelovereenkomst?

De belangrijkste elementen van een sleutelovereenkomst zijn:

1.  Sleuteloverdracht
   De koper mag de woning al vóór de eigendomsoverdracht in gebruik nemen en krijgt van de verkoper dus toegang (en een sleutel).
2.  Toegestaan gebruik
   In de overeenkomst moet zoveel mogelijk worden vastgelegd welk gebruik door de koper toegestaan is en wat niet. Bijvoorbeeld de koper mag alleen maar schilderen, klein onderhoud doen, een vloer leggen, gordijnen ophangen, etc.
3.  Inspectie
   Op de datum dat de koper de sleutel krijgt, moet de normale inspectie/bezichtiging van de woning ook al plaatsvinden. Daarbij wordt samen gekeken of de woning in de staat is die in de koopovereenkomst is afgesproken en worden de meterstanden (gas, water en elektriciteit) opgenomen. (Normaal gesproken gebeurt de inspectie pas op de dag van de eigendomsoverdracht, voordat partijen naar de notaris gaan.)
4.  Lasten van de woning
   Vanaf de datum van de sleuteloverdracht komen de lasten van de woning voor de rekening van de koper. Dit zijn dus de gebruikslasten (gas, water en elektriciteit) en de eigenaarslasten (onroerende zaakbelasting, waterschapslasten, afvalstoffenheffing).
5.  Risico van de woning
   Vanaf de datum van sleuteloverdracht gaat het risico van de woning over op de koper. Met risico wordt bijvoorbeeld bedoeld schade als gevolg van brand. Dit betekent dat de koper op dat moment de woning al moet verzekeren (opstal- of brandverzekering). Daarnaast houdt de verkoper de woning vaak ook nog verzekerd voor het geval de verzekeringsmaatschappij van de koper de schade niet uitkeert.
6.  Definitieve koopovereenkomst
   Vanaf de datum van sleuteloverdracht vervallen alle voorbehouden, zoals het financieringsvoorbehoud, en is de koopovereenkomst definitief. Geen van partijen kan dus nog de koop ontbinden. Het is daarom voor de verkoper verstandig om de koper – voor zover dat nog niet was gedaan – een bankgarantie of waarborgsom te laten stellen.
7.  Vergoeding
   Er kan een vergoeding voor het eerdere gebruik door de koper worden afgesproken. Deze wordt dan betaald bij de eigendomsoverdracht via de notaris.
   In zeldzame gevallen wil een koper, als de koop toch niet doorgaat om een of andere reden, recht doen gelden op huurbescherming omdat hij een vergoeding heeft betaald. Maar daar heeft de rechter ooit korte metten mee gemaakt.

Als je toch het zekere voor het onzekere wilt nemen, zorg er dan voor dat in de sleutelovereenkomst afspraken gemaakt worden over de korte duur van het gebruik en de verplichting van de koper om te ontruimen als de koper niet doorgaat, met een flinke boete als dwangmiddel.

De koop gaat niet door

En stel dat na de sleuteloverdracht de koop toch niet doorgaat, omdat bijvoorbeeld de financiering van de koper niet rond komt. De verkoper zit dan met een woning die half opgeknapt/verbouwd is, en moet die woning weer opnieuw in de verkoop doen. Er zullen extra kosten gemaakt moeten worden om de woning weer verkoop-klaar te krijgen. Ook daarover moeten afspraken worden gemaakt

Risico’s sleutelverklaring

Wij vinden dat er nogal wat risico’s aan de sleutelverklaring zitten. In het algemeen raden we het ook af. In plaats daarvan kun je bijvoorbeeld de eigendomsoverdracht bij de notaris vervroegen.

Mocht vervroegen van de eigendomsoverdracht niet lukken en beide partijen willen toch tot een sleuteloverdracht overgaan, zorg dan in ieder geval voor een goede sleutelverklaring. Laat die dan door ons opstellen of door de notaris.

Sleutels eerder afgeven? Download de tips en checklist hier: Checklist sleutelovereenkomst

Persoonlijk contact?

Graag helpen wij je bij de beslissing over de verkoop van de huidige woning en/of de aankoop van je nieuwe huis.

Wil je meer weten over de mogelijkheden of over dit artikel? Je kunt altijd even bellen of whatsappen naar 088-0000400, mailen naar info@digimakelaars.nl

of vraag een gratis waarde-indicatie aan: