Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2025

Woningmarkt per eind 2025: recordverkopen, minder biedstress, maar nog steeds krap — wat betekent dit voor jou?

Kijk onderaan voor GRATIS downloads!

Wil je de video zien?

De woningmarkt voelde in het afgelopen kwartaal nét wat rustiger dan in eerdere piekperiodes. Minder stress, iets meer ruimte om te kijken en te vergelijken. Maar vergis je niet: de markt is nog steeds krap ondanks het grotere aanbod.

De stand van de markt in één oogopslag

Transacties: 47.619 woningen verkocht via NVM-makelaars (+11% t.o.v. vorig jaar, +15% t.o.v. vorig kwartaal).
(Plaats grafiek: Aantal verkochte woningen Q4 2025)

Prijsniveau: gemiddelde transactieprijs € 502.000 (voor het eerst boven de 5 ton), +3,9% jaar-op-jaar en +1,8% kwartaal-op-kwartaal.
(Plaats grafiek: Transactieprijzen Q4 2025)

m²-Prijs (bestaande bouw): € 4.726 per m² (gemiddeld, +4,3% jaar-op-jaar).

Verkoopsnelheid: gemiddeld 28 dagen (nog steeds supersnel).

Nieuw aanbod: 49.534 woningen te koop gezet (een record voor een vierde kwartaal).
(Plaats grafiek: Nieuw aanbod Q4 2025)

Aanbod eind kwartaal: 29.764 woningen (weer onder de 30.000).

Krapte-indicator: 1,9 → gemiddeld minder dan 2 serieuze keuzes per koper.

Biedgedrag: 72% van de woningen wordt boven vraagprijs verkocht; gemiddeld +4,7% boven de vraagprijs.
(Plaats grafiek: Vraagprijs vs. transactieprijs Q4 2025)

Minder hectiek (maar nog niet relaxed): gemiddeld 7,5 bezichtigingen en 2,8 biedingen per woning (was een jaar geleden 10,4 bezichtigingen en 3,7 biedingen).

Waarom voelt het rustiger, terwijl het nog steeds krap is?

De kern is simpel: meer aanbod, en dat aanbod komt voor een belangrijk deel door het uitponden van voormalige huurwoningen. Daardoor kunnen kopers zich over meer woningen verspreiden en is de extreme “hysterische” druk per woning wat afgenomen.

Er komen wel veel woningen bij, maar ze worden ook razendsnel verkocht, waardoor het totaal aanbod alsnog laag blijft en de krapte-indicator laag blijft.

Belangrijk detail: meer keuze zit vooral in het middensegment

Wat we in de data ook terugzien: de extra keuze zit niet “overal”, maar vooral in het segment € 400.000 tot € 750.000. In die vraagprijsklassen groeit het aanbod bovengemiddeld hard.

Voor woningen onder € 300.000 wordt het juist steeds lastiger: dat segment wordt schaarser, en daar blijft de druk het hoogst.

Wat betekent dit voor kopers?

1) Je hebt iets meer ademruimte, dus maak hier gebruik van
Minder bezichtigingen en biedingen betekent: iets meer tijd om te vergelijken. Maar “tijd” is nog steeds relatief, want 28 dagen verkooptijd is historisch gezien nog steeds heel snel.

2) Starters hebben meer kansen — maar je moet wél voorbereid zijn
Het aandeel starters steeg door het extra (uitpond-)aanbod naar 47%. Dat is echt veel.
Alleen: starters zonder financiële buffer maken weinig kans.

Dit is de strategie die al járen werkt (en nu misschien nóg meer):
Ken je budget écht (niet “ongeveer”).
Stel je woonwensen bij dan ga je niet over je grens en maak je meer kans
Werk met een biedplan: want emotie is duur.
En: check lokale cijfers, want verschillen per gemeente kunnen enorm zijn.
Neem een aankoopmakelaar mee in je plannen

Wat betekent dit voor verkopers?

1) De vraagprijs is belangrijker dan ooit
Omdat kopers meer keuze hebben, “trekt” een te hoge vraagprijs minder snel kijkers over de streep. En met minder bezichtigingen per woning is een goede startpositie op Funda belangrijk..

2) Presentatie maakt het verschil 
In een markt met meer aanbod wint de woning die meteen goed voelt: nette afwerking, goede foto’s, heldere info, en een slimme lancering. De eerste indruk telt nog steeds.

Beleggers (uitponden)

Voor beleggers zien we een paar heel concrete dingen:

Kopers letten meer op energielabel en afwerking.
Het gaat net iets minder “automatisch snel”, dus de juiste vraagprijs wordt crucialer.
En: pas op met waarderingen waarbij  ex-huurwoningen 1-op-1 naast particuliere verkoopdata, of verkeerde woonoppervlaktes.. Dit kan je financiële plaatje rooskleuriger maken dan het is.

Een lichtpuntje voor beleggers is wel dat steeds meer jonge kopers loslaten om op een vooraf bedachte locatie te willen wonen. Ze buigen naar steeds meer : ik wil een eigen huis om een start op de woningmarkt te kunnen maken.

Nieuwbouw: minder verkopen, hogere m²-prijzen, en nóg meer appartementen

Nieuwbouw had in Q4 een dip:

5.978 nieuwbouwwoningen verkocht (ongeveer 1.000 minder dan Q3; laagste niveau in 2 jaar).

Gemiddelde nieuwbouwprijs € 494.000.

m²-Prijs nieuwbouw: € 5.083 per m² Deze prijs stijgt veel harder dan de verkoopprijzen, wat betekent dat appartementen steeds kleiner worden en er sprake is van een ongekende krimpflatie..

Wat kun je verwachten richting 2026?

De grote vraag: blijft het hoge verkoopvolume zo hoog als de uitpondgolf afvlakt? NVM-signalen wijzen erop dat uitponden nog steeds veel gebeurt, maar dat de grootste groei er mogelijk wel uit is.

Zolang het aanbod (ook via uitponden) hoog blijft, blijft de markt beweeglijk maar iets beheersbaarder. Maar door de structurele krapte gaat het niet ineens een ruime markt worden.

Conclusie

Q4 2025 was een topdruk kwartaal in aantallen, met iets meer rust per woning — maar nog steeds een krappe markt. Prijzen stijgen door, alleen minder hard. Starters kregen meer kansen door uitpondwoningen, verkopers moeten scherper positioneren, en beleggers doen er goed aan om een juiste prijsstrategie te hanteren.

Je GRATIS downloads

GRATIS woningmarktcijfers per gemeente (handig als je wilt weten wat er bij jou lokaal gebeurt)

GRATIS waarde-indicatie (zonder bezoek aan huis)

Download de complete  NVM-analyse (PDF)

Vraag een aankooprapport aan (als je biedplan serieus moet zijn)

Bronnen: NVM Woningmarkt Q4 2025 (bestaande bouw & nieuwbouw) + NVM analyse woningmarkt Q4 2025.