Woningmarktcijfers 3e kwartaal - gaat de hypotheekrente verder stijgen?
Vragen over de woningmarkt
Gaat de hypotheekrente nog verder stijgen? En komt er dan een woningmarktcrisis? Komen huizen weer onder water te staan?
De persberichten van de NVM en de banken zijn afgelopen weken weer uitgekomen. Allereerst natuurlijk met een verslag van de woningmarktontwikkelingen van de afgelopen 3 maanden, maar ook met een voorzichtig vooruitzicht voor de komende periode.
En die vooruitzichten van de woningmarkt zijn voor jou als koper of verkoper natuurlijk interessant.
Wil je liever de video zien?
Of luister naar de podcast:
Woningmarktcrisis of veel huizen onder water niet waarschijnlijk
Allereerst het doemdenken over een woningmarktcrisis. Dat wil ik toch wel even de wereld uit helpen. Ik geloof niet in een crisis, wel in een reset.
Als je kijkt naar de instroom van nieuwe Nederlanders, afgelopen jaar 175.000, dat is nog nooit zoveel geweest en als je ook kijkt naar het aantal huizen dat al gebouwd zou moeten worden, maar wat echt de komende jaren niet gaat lukken, dan blijft de krapte op de markt bestaan.
Jazeker, er is meer woningaanbod dan er is geweest en de NVM spreekt van meer ruimte op de woningmarkt, maar dat grotere aanbod komt vooral door het oplopen van verkooptijden met zo’n 20%. En dat oplopen van de verkooptijden heeft direct te maken met onzekerheid van woningkopers over hun toekomstige financiële situatie.
Eerst verkopen en dan pas een nieuw huis kopen
Daarbij gaan woningverkopers nu eindelijk eerst hun woning te koop zetten voordat ze een ander huis kopen. We roepen al heel lang dat dat echt een betere volgorde is en nu zorgen de economische omstandigheden er ook voor dat verkopers vaker deze verstandige keuze maken. Daardoor zijn er afgelopen kwartaal 42000 woningen te koop gezet, dat is een stijging van 24%. Daarvan stonden er eind van het kwartaal nog zo’n 30000 te koop.
Krapte-indicator: Uit hoeveel huizen kan ik kiezen?
De krapte-indicator is 2,8. Dus ieder koper kan gemiddeld kiezen uit 2,8 woning. Een keuze uit 5 woningen maakt de markt evenwichtig en zover zijn we dus nog niet.
Betaalbaarheid woningen neemt af
Het wordt voor woningkopers wel een beetje krapper als het gaat om de betaalbaarheid. De hypotheekrente is de afgelopen maanden met procenten gestegen en op het moment dat we dit verhaal schrijven heeft de Europese Centrale bank besloten om de rente met nog eens 0,75% te verhogen. Met de aankondiging dat er de komende maanden nog meer verhogingen aankomen.
Ik begrijp dan ook ABN Amro niet als ze in hun Woningmarktmonitor stellen dat ze verwachten dat de hypotheekrente niet veel verder zal stijgen. Alles in de financiële markten wijst erop dat de stijgingen nog wel even doorgaan.
Daarnaast daalt het besteedbare inkomen door de inflatie. Dat heeft weer als gevolg dat banken strengere normen zullen gaan hanteren voor het toekennen van een hypotheek.
Kostengrens NHG en vrijstelling overdrachtsbelasting verhoogd vanaf 1 januari
Inmiddels is per 1 januari 2023 de zogenaamde kostengrens voor NHG opgeschroefd naar 405.000 euro en het maximale aankoopbedrag voor vrijstelling van overdrachtsbelasting voor kopers tussen 18 en 35 jaar gaat van 400.000 naar 440.000. Hier wordt de marktontwikkeling netjes gevolgd.
Grote prijsdalingen of kleinere prijsstijgingen
Toch verwachten we geen hele grote prijsdalingen. En dat woningen onder water komen te staan, die kans is tegenwoordig een stuk kleiner, zeker bij mensen die enige tijd geleden al gekocht hebben. Daar zijn 2 oorzaken voor, de grote prijsstijging van woningen de afgelopen jaren en de maximering van het te lenen bedrag. Voor iedereen beter.
We denken wel dat de huizenprijzen, in ieder geval van bestaande woningen, niet meer zo hard zullen stijgen de komende tijd.
Regionale verschillen
Er zijn grote regionale verschillen. Globaal kun je zeggen dat waar de prijzen de afgelopen jaren het hardst zijn gestegen, nu de grootste prijsdalingen hebben.
Dus als je het zo bekijkt wordt de markt wel wat ruimer voor starters. Het woningaanbod is verruimd met 80%.
En de prijsstijging op jaarbasis is nu zo’n 2%, dat was 20%. Door het ruimer aanbod is er ook weer ruimte om te onderhandelen.
Jubelton benutten, dan is snelheid geboden
Dit jaar kan de schenkingsvrijstelling, de zogenaamde Jubelton nog worden gebruikt, volgend jaar daalt dat bedrag naar 29000 euro en in 2024 wordt de belastingvrije schenking afgeschaft. Daarnaast wordt de termijn waarover de schenking kan worden uitgesmeerd verkort.
De gemiddelde verkoopprijs van een woning was afgelopen kwartaal 425000, dat is een daling van 5,8% t.o.v. van vorig kwartaal, maar dus nog steeds een stijging van 2% t.o.v. van vorig jaar.
Boven de vraagprijs verkopen wordt minder
Er worden nog steeds huizen boven de vraagprijs verkocht, 64% om precies te zijn, maar dat aantal daalt snel, want het was 81%. Ook in Amsterdam kun je nu soms al weer onder de vraagprijs kopen. Gemiddeld wordt dan 3% boven de vraagprijs verkocht, dat was 7,5%, dus je ziet dat het wat rustiger wordt allemaal.
Vraagprijs goed neerzetten wordt steeds belangrijker
Het aantal bezichtigingen neemt af.
Mijn advies aan verkopers is daarom om je goed te laten informeren door je makelaar. Het komt er nu meer dan ooit op aan dat je je vraagprijs goed neerzet. De gemiddelde vraagprijs van een woning in het huidige aanbod is 503000. Dus je ziet dat er nog heel wat prijzen moeten worden bijgesteld om een vlotte verkoop mogelijk te maken.
Nieuwbouw blijft zorgenkind
Nieuwbouw is ook krap en blijft duur. Een gemiddeld nieuwbouwhuis kost 496000 euro, dat is een stijging van 8% en dan krijg je daarvoor ook nog minder m2 woonoppervlakte dan voorheen.
Er werd door NVM makelaars 33% minder nieuwbouw verkocht dan vorig kwartaal. Wel kwamen er 8% meer nieuwbouwhuizen op de markt, maar dat is nog steeds een druppel op een gloeiende plaat.
Daarbij blijven er ook in de nieuwbouw meer woningen onverkocht. Dat komt door lange bouwtijden en ook onzekerheid over de financiële situatie bij kopers. Op dit moment is het moeilijk om een jaar of 2 vooruit te kijken.
Voorspellen = koffiedik kijken
Wat het de komende tijd gaat worden? Moeilijk te voorspellen, maar ik denk dat deze reset van de woningmarkt nog niet zo slecht is.
Dat je gewoon even kunt nadenken als je wat anders wilt. En ik blijf bij mijn advies. Ga eerst verkopen en dan kopen.
Hieronder heb ik de link naar een gratis waarde-indicatie van je huis zonder bezoek aan huis.
En ook de link naar een overzicht van de woningmarkt in jouw gemeente en de landelijke woningmarkt analyse. Allemaal gratis voor jou van Digimakelaars.
Inzicht krijg je bij Digimakelaars!
Heb je interesse in een woning en wil je weten hoe het huis in de markt staat, vraag dan een aankooprapport aan:
Wil je toch een kans wagen op deze markt? Of ga je een nieuwe woonstap nemen? Dan is het handig om te weten wat je huis nú waard is. Vraag via onderstaande knop je GRATIS waarde-indicatie aan!
De gratis waarde-indicatie is zonder bezoek aan huis.
En dit zijn de links naar een overzicht van de woningmarkt in jouw gemeente en de landelijke woningmarkt analyse. Allemaal gratis voor jou van Digimakelaars.