Gaan de huizenprijzen dalen?
Wat is de ontwikkeling van de huizenprijzen op lange termijn? Wat denken wij van de huizenprijzen in 2023? Vorige week kwam het persbericht van de NVM weer uit. Wij als NVM makelaars kunnen direct de ontwikkelingen volgen, omdat we direct inzicht hebben in wat er te koop wordt gezet en wat er verkocht wordt. Wij zien direct de transacties via de koopovereenkomsten. En we kunnen ook zien wat er te koop wordt gezet. De cijfers van het kadaster en de CBS huizenprijzen lopen er achteraan, gemiddeld zo’n 3 maanden, want die gaan uit van de overdracht en dat ligt gemiddeld zo’n 3 maanden later.
We hebben de afgelopen maanden gezien dat er in een paar maanden veel mis kan gaan. Dus ook de inzichten in de woningmarkt moet je steeds bijstellen. Daarom krijg je aan het eind een aantal gratis downloads van me, dan weet je precies hoe het met de markt in jouw regio zit.
Je kunt dit blog ook op video bekijken:
Meer lucht op de woningmarkt
Er is meer lucht aan het komen op de woningmarkt. Het aanbod steeg met 54% en er staan eind 2e kwartaal maar liefst 42% meer woningen te koop dan het 1e kwartaal. Ofwel nu ruim 25000 woningen.
De vraagprijs van te koop staande woningen is gemiddeld met 9,5% gestegen, naar 499000 euro.
Woningprijzen stijgen nog licht
De woning verkoopprijs stijgt gemiddeld nog wel, maar gelukkig niet meer zo hard als voorheen. De gemiddelde koopsom is nu 448000 euro, daarmee komt de stijging op jaarbasis op ongeveer 10% uit, waar dat vorig jaar nog 20% was. De prijsdaling van vorig kwartaal, die grotendeels voor rekening kwam door minder verkopen van duurdere huizen is daarmee weer voorbij.
Een nieuwbouwhuis kost nu 483000 euro, ruim 12% meer dan vorig jaar. Betekent dus dat nieuwbouwwoningen nog wat harder in prijs stijgen dan bestaande bouw. Als je al een nieuwbouwhuis wilt of kunt krijgen! Daarover vertel ik straks nog wat.
89% binnen 3 maanden verkocht
De gemiddelde verkooptijd van bestaande woningen bedraagt 24 dagen, nog steeds heel erg kort. 89% van de nieuw in verkoop komende woningen wordt binnen 3 maanden verkocht.
Qua aantal verkopen was het 2e kwartaal best goed. 36000 bestaande woningen via NVM makelaars en dat is met 24% bijna een kwart meer dan het 1e kwartaal, maar nog steeds 1% minder dan vorig jaar.
Top van de markt nog niet bereikt
Toch zijn we nog niet aangekomen bij de top van de markt. Prijsstijgingen vlakken af, de hypotheekrente stijgt door en energiekosten stijgen ook. Dus wat je ziet is dat kopers een beetje opschuiven naar een iets lagere prijsklasse. En dat is ook mijn tip. De woningmarkt wordt wel rustiger, maar kijk ook eens in een andere plaats, naar een andere kwaliteit huis, of gewoon een prijsklasse lager.
Minder bezichtigingen - maar biedingen 7,5% boven de vraagprijs
Er zijn minder bezichtigingen per woning en de biedingen worden minder extreem.
Ondanks dat wordt er nog steeds overboden. 8 van de 10 woningen wordt nog boven de vraagprijs verkocht. Dat is praktisch evenveel als vorig jaar. Er wordt gemiddeld voor 7,5% meer dan de vraagprijs verkocht.
Nieuw: Aankooprapport voor het huis dat je wilt kopen
Voor de kopers: Je NVM makelaar, dus ook wij, weten hoeveel er wordt overboden in de wijk waar jij zoekt. Heb je een huis op het oog? Vraag hier je aankooprapport aan:
Minder krapte dus meer keuze
Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 2,1 in het tweede kwartaal van 2022 iets ruimer geworden. De krapte-indicator geeft aan uit hoeveel huizen je gemiddeld kunt kiezen.
Het woningaanbod stijgt het hardst voor hoekwoningen, tussenwoningen en 2/1 kap woningen. Appartementen en vrijstaand blijven achter.
Reproductiegetal voor de woningmarkt
Ook in de woningmarkt hebben we een reproductiegetal. Dat noemen we de instroomquote. Die staat nu op 286. Ofwel voor ieder verkocht huis komen er 2,86 nieuwe woningen in de plaats in de verkoop. Dat zou betekenen dat het te koop staande aanbod in iets meer dan een jaar kan verdubbelen als het zo doorgaat. We zien dat de verkoopsnelheid nu al langzaam afneemt, maar die snelheid kan er best wel eens uit gaan als het aanbod blijft groeien t.o.v. het aantal verkopen.
Welke kansen hebben woningverkopers
Voor verkopers duurt het dan wat langer, maar de krapte blijft, dus als je je huis netjes in orde hebt en netjes prijst, komt er echt nog wel een koper. In iedere prijsklasse zijn er meer kopers dan huizen en dat blijft nog wel een paar jaartjes zo, want er wordt nog steeds veel te weinig gebouwd.
Er zijn nu verkopers die zich zorgen gaan maken of ze hun huis wel verkocht krijgen. Dat is misschien ook een reden waarom het woningaanbod stijgt. Wil je voorkomen dat je als verkoper de boot mist, zorg dan dat je alle marketing gebruikt die mogelijk is, zodat je huis blijft opvallen tussen het groter wordend aanbod.
Overheid moet soepeler worden met wetgeving woningmarkt
Wij pleiten ervoor dat de overheid soepeler wordt in de regelgeving. Grotere huizen makkelijker opgesplitst kunnen worden, of gewoon bouwen in de achtertuin bij je familie met een groot stuk grond.
Dat is niet voor iedereen weggelegd en dat begrijp ik. Starters hebben het moeilijk in deze tijd. Je moet echt flink sparen om aan je eerste huis te kunnen beginnen. Dit zien we in een groot deel van de westerse wereld helaas.
Nieuwbouw gaat niet goed
Over de nieuwbouw kunnen we kort zijn. Dit gaat niet goed. Via de NVM werden maar 5000 nieuwbouwkavels en woningen verkocht het afgelopen kwartaal. Op jaarbasis 28000. Nieuw aanbod in nieuwbouw blijft 17% achter vergeleken met vorig jaar. Maar een schamele 8000 stuks.
Maar nieuwbouw wordt wel heel duur. 40% van alle nieuwbouwwoningen kost 500.000 euro of meer.
Daarnaast wordt er ook nog kleiner gebouwd. In alle woningtypen neemt het aantal m2 woonoppervlakte af. Dat komt doordat er teveel appartementen worden gebouwd en door de stijging van de bouwprijzen.
Meer dan de helft van de appartementen is kleiner dan 90 m2.
Oorzaken daling nieuwbouw verkopen
Er wordt weinig nieuwbouw verkocht en dat heeft een paar oorzaken.
- Het aanbod sluit niet aan bij de vraag. Teveel apprtementen en te weinig woonhuizen.
- De betaalbaarheid wordt ingewikkeld.
- De consument is voorzichtig. Een nieuwbouwhuis bouwen kost meer dan 2 jaar tegenwoordig en consumenten willen zich niet nu al voor zo’n lange periode binden.
Over de hele linie zijn er minder nieuwbouwkopers. Een doorstromer wil eerst zijn eigen huis verkopen en starters hebben niet genoeg geld.
Projectontwikkelaars zijn niet zeker van hun bouwkosten en zetten hun bouwplannen liever in de ijskast en hopen op betere tijden. Deze ontwikkeling zien we niet alleen in Nederland, maar ook in het buitenland, zelfs in de Verenigde Staten houden ontwikkelaars de hand op de knip.
Zolang het niet goed gaat met de grondstoffenprijzen verwacht ik dat er weinig wordt gebouwd en veel plannen inderdaad in de ijskast verdwijnen.
Advies aan de regering: Denk in mogelijkheden en niet in problemen
Onze voorzitter van de NVM zegt het heel precies, de regering moet gaan denken in mogelijkheden en niet in problemen. Als bouwen zoals we dat de afgelopen eeuwen hebben gedaan niet meer lukt moeten er andere dingen worden verzonnen.
Ooit zijn we van plaggenhutten in stenen huizen terecht gekomen. Misschien zijn andere manieren van bouwen en bouwmateriaalgebruik wel veel beter voor het milieu en voor de portemonnee. Maar we moeten wel willen allemaal.
Inzicht krijg je gratis bij Digimakelaars!
Wil je toch een kans wagen op deze markt? Of heb je een woning gevonden? Dan is het handig om te weten wat je huis nu waard is. Vraag via onderstaande knop je GRATIS waarde-indicatie aan!
Gratis downloads
Wil je meer weten? Alle gratis downloads, gemeentecijfers, landelijke cijfers krijg je gratis via onderstaande knoppen:
