Verborgen gebreken en de ouderdomsclausule of niet-zelfbewonings clausule
05 juli 2022 
3 min. leestijd

Verborgen gebreken en de ouderdomsclausule of niet-zelfbewonings clausule

Vaak worden huizen verkocht met een ouderdomsclausule of een niet-zelfbewonings clausule.

Dat heeft niets te maken met de leeftijd van het huis, want het bouwjaar weet je al, maar alles met de kwaliteit.

Als je een ouder huis koopt en het is een huurhuis geweest of een huis uit een erfenis, dan kom je de niet-zelfbewonings clausule tegen.

En als het huis wat ouder is dan, laten we zeggen een jaar of 20, dan staat er ook een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst.

Beide clausules zijn ervoor bedoeld dat de verkoper minder problemen krijgt na de verkoop als zich onverwacht, of misschien zelfs wél verwacht, gebreken mochten voordoen in het huis.

Maar je kan het ook anders zien, als jij als koper zo’n clausule in de koopovereenkomst ziet, wees dan extra alert op de kwaliteit van het huis dat je koopt.

Je kunt ook even de video bekijken:


Laat het huis bijvoorbeeld bouwkundig keuren voordat je je definitief aan de koop bindt. Zo’n keuring is niet duur, laten we zeggen tussen 300 en 500 euro, maar je bespaart er misschien wel duizenden euro’s aan ellende mee! Een bouwtechnische keuring kun je hier aanvragen.

De ouderdomsclausule en de niet-zelfbewonings clausule zijn een uitsluitingsbeding. Het sluit de aansprakelijkheid van de verkoper uit, omdat het zegt dat jij als koper op de hoogte bent met de ouderdom van het huis of met het feit dat je het zelf moet onderzoeken en dat de risico’s van gebreken die het gevolg zijn van die ouderdom voor jouw rekening zijn.

Kijk trouwens even voor een goede uitleg over verborgen gebreken naar deze video!

Normaal koop je een huis en garandeert de verkoper jou dat je het huis kunt gebruiken als normaal woonhuis. Dat is een vrij vergaande garantie.

Een flinke lekkage kort na de overdracht zou daarmee al voor rekening van de verkoper komen. In veel gevallen wil de verkoper dat niet.

  1. Omdat hij er nooit in heeft gewoond, dan krijg je dus een zogenaamde “niet zelfbewonings clausule” waarmee de verkoper dus eigenlijk zegt, sorry, maar ik heb er nooit gewoond, dus hoe kan ik weten dat er iets niet ok is? Het ontslaat die verkoper dus ook van een groot deel van zijn mededelingsplicht.

  2. Omdat de verkoper jou ook echt een oud huis verkoopt en er altijd wel iets is bij oudere huizen. Daar wil je als verkoper na de verkoop gewoon vanaf zijn. Dan krijg je dus de ouderdomsclausule waarmee alles op jouw bordje als koper ligt.

Los daarvan heeft een verkoper die er wel heeft gewoond een mededelingsplicht. En een verkoper doet er dus goed aan om gebreken die bekend zijn in de koopovereenkomst op te nemen, zodat de koper daar naderhand niet meer op terug kan komen. Eerlijk duurt het langst zeg ik altijd maar…

In geval van die beide clausules sta je als koper niet heel sterk. Dat hangt ook nog wel af van hoe de clausules zijn geformuleerd.

De rechter kijkt daar behoorlijk precies naar en zal als er een opening is snel de kant van de koper opgaan. Aan de andere kant, als de rechter vermoedt dat je je onderzoeksplicht hebt verzaakt, kun je het schudden.

Maar, zoals zoveel zaken bij de rechter is het vaak een dubbeltje op zijn kant, het kan alle kanten op vallen.

Mijn les aan verkopers is om zowel de ouderdomsclausule als de niet zelfbewoningsclausule juist te omschrijven, dus zet erin neer wat je precies bedoelt.

En de grootste les is voor de koper is: Zie jij in de akte een ouderdomsclausule of een niet-zelfbewonings clausule? Wees dan extra alert op eventuele gebreken, ga op zeker en laat het huis keuren!

Wil je weten wie aansprakelijk is voor verborgen of niet zichtbare gebreken? Download dan onze gratis checklist. Met de beantwoording van een paar vragen weet je precies hoe het zit.

Verborgen gebreken digimakelaars

Over de schrijver
Theo Heus is oprichter-NVM makelaar bij Digimakelaars.nl - de makelaar van Nederland - en hij weet precies wat er op de Nederlandse woningmarkt gebeurt. Digimakelaars.nl verkoopt en koopt woningen door heel Nederland sinds 2005. Theo blogt, vlogt en podcast over wonen en je eigen huis.
Reactie plaatsen