Verborgen gebreken of niet zichtbare gebreken
01 februari 2022 
5 min. leestijd

Verborgen gebreken of niet zichtbare gebreken

Verborgen gebreken of niet zichtbare gebreken - Wie heeft het risico?

VERBORGEN GEBREK OF NIET ZICHTBAAR GEBREK

Wie heeft het risico van verborgen gebreken en wat is een verborgen gebrek of een niet zichtbaar gebrek?

Aan het eind van dit blog vind je een link naar een handige lijst die antwoord geeft op je vragen over al of niet verborgen gebreken.

Niet lezen maar kijken? Dat kan ook:

HUIS GEKOCHT MET GEBREKEN

Het gebeurt nog al eens dat een huis wordt verkocht en dat de koper daarna zaken aantreft die niet werken of gewoon kapot zijn.

“Wie is daarvoor aansprakelijk?” Is de vraag die we dan krijgen. En daar is het antwoord niet altijd direct te geven. Dat hangt namelijk heel erg af van de omstandigheden.

Ten eerste is er het verschil tussen verborgen gebreken en niet zichtbare gebreken. Bij verborgen zou je kunnen spreken van kwaadwil en bij niet zichtbaar kan het zo zijn dat de verkoper het ook niet wist.

Je koopt een gebruikte woning. Een tweede- of derdehandsje dus...

In de koopovereenkomst staat heel duidelijk bij artikel 6 dat het huis wordt overgedragen met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, waardoor het risico in eerste instantie dus bij de koper ligt.

Verderop in dat artikel vertelt de verkoper wat hem bekend is en nog verder staat dat het huis wordt overgedragen met de feitelijke eigenschappen die bij normaal gebruik als woonhuis nodig zijn.

Je moet dus een aantal stappen doorlopen om te weten of het gebrek door jou als koper of door de verkoper moet worden opgelost.

GEBREKEN MELDEN MET EEN BEETJE TACT

Het melden van een gebrek bij de verkoper is niet heel eenvoudig en vereist ook nogal wat tact.

Als je de verkoper voor je wil winnen kun je in zo’n geval het beste eerst een keer bellen (dus niet mailen of appen!)  en een balletje opwerpen over het ongemak. Dan weet je waar je staat en kun je daarna bepalen hoe je ermee verder gaat.

DUIDELIJKHEID MET VRAGENLIJST OVER GEBREKEN

De NVM heeft een lijst met 4 vragen opgesteld die je kunt hanteren en als je die lijst afloopt weet je uiteindelijk wie er aansprakelijk is.

WAT IS NORMAAL GEBRUIK ALS WOONHUIS

Vraag 1: Belemmert het gebrek het normale gebruik als woonhuis? 

Wat is dat dan, normaal gebruik als woonhuis? Daarover is rechtspraak geweest.

De uitkomst is dat er in het huis gewoond moet kunnen worden. Op een veilige manier, met redelijke mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Daarbij wordt wel rekening gehouden met ouderdom, maar ook met wat je voor het huis betaald hebt. Voor de prijs van een opknapper mag je niet alles verwachten toch? Dus verschillende factoren spelen daarbij samen en die bepalen ook in hoeverre de verkoper aansprakelijk is.

HOE OUDER HET HUIS HOE MINDER RECHTEN

Vraag 2 Is er een ouderdomsclausule?

De ouderdomsclausule in de koopovereenkomst regelt dat je als koper weet dat je een huis koopt dat al enkele tientallen jaren oud is en dat er dus zaken kunnen spelen als slijtage, of materialen die nu niet meer kunnen of mogen worden gebruikt. Denk bijvoorbeeld aan loden leidingen. Of dat er bij steense muren vochtdoorslag is.

Zo’n clausule kun je ruim of eng opvatten en dat is vaak de discussie tussen verkopers en kopers. Je moet zo’n ouderdomsclausule als verkoper dus goed verwoorden (daar heb je dus een makelaar voor...) en als koper moet je voor jezelf uitzoeken of dit jou als koper niet tekort doet.

JE HEBT ALS KOPER ONDERZOEKSPLICHT

Vraag 3: Was de koper bekend met het gebrek of was het gebrek kenbaar, dus zichtbaar of duidelijk aanwezig? 

Hier valt bijvoorbeeld ook geluidsoverlast onder door te dunne tussenmuren of doorlopende vloeren onder de woningen. Is dat bekend, dan is het gebrek voor jou als koper.

Je hebt namelijk ook een onderzoeksplicht. Huizen van bepaalde bouwperiodes hebben vaak een zelfde soort gebreken en als koper word je daar dan bekend mee geacht.

Zoiets voorkom je overigens als je een aankoopmakelaar meeneemt, of als je vooraf een bouwkundige keuring uit laat voeren.

In principe is het dus zo, dat je als je als koper zou kunnen verwachten dat er iets rot is, scheef is of er wijst iets op lekkage, je het beste het huis kunt laten keuren, anders verzaak je je onderzoeksplicht en dat verslechtert je kansen bij de rechter.

HERSTELKOSTEN BEREKENEN

Vraag 4 Voor welke kosten is de verkoper aansprakelijk als het gebrek aan de verkoper kan worden toegerekend?

Dan hebben we het over herstelkosten. En dan hoeft de verkoper natuurlijk geen nieuwe ketel te kopen als de ketel al 10 jaar oud was.

Het gaat dus om de zogenaamde “nieuw voor oud” correctie. In hoeverre dat van toepassing is hangt af van het soort gebrek.

VERBORGEN GEBREKEN TERMIJN

Een algemene tip is dat je niet te lang moet wachten met klagen over gebreken.

Hoe langer het duurt, hoe minder kans van slagen. Verborgen gebreken na een jaar melden is echt te laat. Na een half jaar is in het gemeen je kans op succes al tot nul gereduceerd. Doe dat dus zo kort mogelijk na de overdracht.

We hebben een uitgebreide vragenlijst bij verborgen ge breken voor je samengesteld, waarmee je direct duidelijkheid krijgt over het type van het gebrek en waar je moet zijn voor eventuele reparatie of vergoeding.

Klik op de groene knop hieronder voor je gratis download:

Vragenlijst verborgen gebreken Digimakelaars


Over de schrijver
Theo Heus is oprichter-NVM makelaar bij Digimakelaars.nl - de makelaar van Nederland - en hij weet precies wat er op de Nederlandse woningmarkt gebeurt. Digimakelaars.nl verkoopt en koopt woningen door heel Nederland sinds 2005. Theo blogt, vlogt en podcast over wonen en je eigen huis.
Reactie plaatsen