De woningmarktcijfers van het 4e kwartaal en van het hele jaar 2022
Jaaa, ze zijn er weer. De woningmarktcijfers van de NVM! Altijd een feestje als ze binnen zijn, want dan hebben we weer iets om over te praten.
Voor alle gratis downloads door scrollen naar onderen
Onderaan in de toelichting heb ik weer mooie gratis downloads voor je. Een compleet vernieuwd woningmarktrapport van het afgelopen jaar over het hele land inclusief de nieuwbouwontwikkelingen. Maar liefst 36 pagina's. En natuurlijk, zoals je gewend bent, de overzichten voor de woningmarktcijfers van jouw gemeente. Downloaden maar!
Bekijk hier de VIDEO
Betrouwbare woningmarktcijfers via de NVM makelaar
Onze club, de NVM heeft de meest betrouwbare cijfers als het gaat over de woningmarkt, zeker over de bestaande bouw. Wij meten als NVM makelaars namelijk op het moment dat de koop wordt gesloten. En dat is anders dan het Kadaster of CBS, want die meten op het moment dat de sleutel wordt overgedragen. Dat kan maanden later zijn en zeker in deze markt, maken een paar maanden heel veel uit. In deze grafiek zie je dat de cijfers van het CBS precies een kwartaal achterlopen op de NVM cijfers.
Verkopersmarkt wordt kopersmarkt, eerst je oude huis verkopen dan een nieuw huis kopen
De hypotheekrente is gestegen, de energiekosten ook, de inflatie neemt toe, kortom, de betaalbaarheid van woningen is slechter geworden het afgelopen jaar. De markt draait daardoor om. Als je gaat verhuizen denk je er nu eerder over om eerst je eigen huis te verkopen en zo wordt de verkopersmarkt langzamerhand een kopersmarkt.
De markt is een stuk rustiger geworden en er komt meer keuze voor de kopers. Je kan dus als koper wat meer de tijd nemen om na te denken en je kunt weer een beetje onderhandelen over de prijs.
Van de nieuwbouw hoeven we het nog steeds niet te hebben. Nieuwbouw is duur en de prijsafstand tot bestaande bouw wordt alleen maar groter door de duurder wordende grondstoffen en de hoge kwaliteitseisen.
Zelfde aantal verkocht maar voorraad loopt op
Het aantal verkochte bestaande woningen afgelopen kwartaal is net zoveel als vorig kwartaal, namelijk zo’n 32500 stuks. De eindspurt die we anders altijd zien is dit keer in het laatste kwartaal uitgebleven. Er staan ongeveer 35000 woningen te koop en dat is 2 keer zoveel als eind vorig jaar.
Reset woningmarkt
We zien de verkoopprijzen wat dalen, maar dat vinden we geen verontrustende percentages. Ik gaf het al eens eerder aan, de markt is zich aan het resetten. Dat lijkt nu even een harde reset, maar als straks iedereen weer duidelijk heeft hoe zijn of haar maandlasten eruit gaan zien komt de markt best wel weer op gang. We zien nu wel wat gebeuren door deze dynamiek. Het lijkt erop dat kopers zich op woningen gaan oriënteren die net een slagje minder duur zijn dan waar ze eerst naar keken.
Dat zie je ook in deze grafiek, naar rechts worden de woningen duurder en zie je de daling van de aantallen verkopen naarmate ze duurder worden vergeleken met het vorige kwartaal.
Verkoopprijzen gedaald
Vergeleken met afgelopen kwartaal zijn de verkooprijzen met 3,7% gedaald naar gemiddeld 407000 euro, dat is het 2e kwartaal op rij met dalende prijzen en op een heel jaar is het 6,4%. Als je dan in ogenschouw neemt dat we ruim 5 jaar van rond de 10% stijging hebben gehad, vorig jaar zelfs 21% konden we erop wachten en gaat de markt zich nu echt normaliseren.
Grootste stijgers nu grootste dalers
De streken waar de grootste stijgingen waren, zoals rond Amsterdam krijgt nu ook de grootste daling en ja, dat vinden we dan eigenlijk ook niet zo vreemd. In de donkerblauwe gebieden is de prijsdaling het grootst.
Woningmarkt blijft krap
Er is nog steeds woningkrapte. Dat blijkt wel omdat afgelopen kwartaal toch nog 45% van de woningen boven de vraagprijs is verkocht. Ook dat aantal is gelukkig iets gedaald, vorig jaar was het nog 82% dat boven de vraagprijs wegging.
Er is wel iets meer keuze. De krapte-indicator staat op 3,2, dus iedere zoeker heeft de keuze uit 3,2 huizen. Vorig jaar was dat nog maar 1,2. Er komen dus meer woningen in de verkoop dan er verkocht worden.
Op het kaartje zie je de lichtere gebieden waar al meer ruimte komt om te kiezen. Als de krapte-indicator ongeveer op 5 staat hebben we een evenwichtige woningmarkt. Daar zijn we dus nog niet.
Aanbodstijging vooral vrijstaand
Steeds vaker wordt ervoor gekozen om het eigen huis eerst te verkopen. Het schijnt dat nieuwbouwkopers nu ook al sneller hun oude huis in de verkoop zetten om nog te profiteren van de huidige woningprijzen en hopen op een hogere opbrengst.
De grootste aanbodstijging komt voor rekening van de vrijstaande woningen, namelijk 22%. Vrijstaande duurdere woningen verkopen ook slechter dan de rest en dat maakt ook dat de gemiddelde prijs van het aanbod, dus van alles wat er te koop staat nog stijgt, nu naar 507000 euro
Verkooptijden nemen toe
De woningen die verkocht zijn in het 4e kwartaal waren gemiddeld na 30 dagen weg, 3 dagen langer dan vorig kwartaal. De woningen die nu nog te koop staan, staan gemiddeld 64 dagen te koop, dat is 16 dagen langer dan vorig kwartaal. Het lijkt erop dat er dus nog een prijscorrectie moet komen bij woningen die langer dan 30 dagen te koop staan.
Verkoper: Pak het moment
Veel verkopers moeten daar nog even aan wennen, maar mijn advies is wel: Pak het moment! De hele wereld verkeert in enorme onzekerheid en er hoeft maar iets te gebeuren of we hebben er allemaal last van. Dus knijp in je handen met een best nog goede opbrengst en vergeet het idee dat je later misschien weer heel veel voor je huis krijgt. Goed rekenen, samen met je makelaar of hypotheekadviseur en dan kom je er best wel uit.
Goed energielabel steeds belangrijker
En wil je als verkoper goed tevoorschijn komen? Zorg dan voor een goed energielabel. Ik heb hier een video over de meeropbrengst van een beter label. KLIK VOOR VIDEO
Kopers letten er meer op dan ooit! Dus heb je mogelijkheden om nog wat te verbeteren aan de duurzaamheid van je huis? Dan is nu het moment.
Verkoopprijs nauwkeurig bepalen is van cruciaal belang
Over het algemeen hoeven we over verkopen nog niet te klagen. 2/3 van alles wat te koop staat wordt binnen een kwartaal verkocht. En dat is nog niet lang, want als je kijkt naar 2017 tot en met 2020, dan was de looptijd van het aanbod altijd langer en toen hadden we het ook niet over een crisis volgens mij. Maar ook: 20% van wat er nu te koop staat, wacht al een half jaar op een koper.
We zien dat op dit moment nieuwe verkopers nog niet helemaal in de pas lopen met de veranderde omstandigheden. Verkoopprijzen dalen en de prijs van het nieuwe aanbod stijgt. Dat is best raar toch? Luister dus als verkoper goed naar je makelaar en sluit je vraagprijs aan bij de markt. Doe je dat en heb je een beetje courant huis? Dan verkoop je nog steeds snel.
In deze grafiek zie je dat de vraagprijzen gemiddeld vorig kwartaal toch nog 8,2% hoger lagen dan het jaar ervoor.
Nieuwbouw gaat niet goed
We blijven het herhalen. Met de nieuwbouw gaat het niet goed. Mensen die een nieuwbouwhuis zouden willen zakt de moed in de schoenen. Nieuwbouw is duur, gemiddeld 498000 euro, terwijl een bestaand huis gemiddeld 407000 euro kost, het duurt allemaal lang tot de oplevering, soms wel 2 tot 3 jaar de overbruggingsrente is hoger. Kortom mensen denken 3 keer na voordat ze besluiten om nieuwbouw te kopen.
Die onzekerheid is de grootste factor voor dalende nieuwbouwverkopen.
Je ziet hier hoe nieuwbouwprijzen uit de pas gaan lopen met bestaande bouw. Blauw is nieuwbouw en rood is bestaande bouw.
Er wordt te weinig gebouwd
Het aantal te koop gezette nieuwbouwwoningen bij NVM makelaars was maar 32000. Sinds 2013 niet meer zo weinig. Het aantal bouwvergunningen is ook schrikbarend laag. Het totale aanbod aan nieuwbouw neemt wel toe, omdat er geen kopers, of minder kopers zijn dan verwacht en dus de verkooptijden oplopen. In 2021 werd 50% van het aanbod binnen 3 maanden verkocht en nu nog geen 35%.
Ideeën om projectuitval te voorkomen
De NVM heeft wel ideeën om projectuitval te voorkomen:
- Goedkoper bouwen door verhoging van de efficiency, lagere grondprijzen en lagere btw
- Zorg dat goede verhuurders kansen krijgen, dus opnieuw bekijken van de regels en beter segmenteren
- Ontwikkel vraag gestuurd, hoe moeilijk kan dat zijn? En zorg dat de doorlooptijd maximaal 1 jaar is.
Al met al zijn het spannende tijden voor de woningsector. Wil je meer weten of informatie? Je mag altijd even bellen of mailen en kijk vooral naar alle gratis informatie die je kunt downloaden. Of toch maar even een gratis waarde-indicatie van je huis! De links staan hieronder. Bij Digimakelaars zit je goed hoor!
Dan hebben we natuurlijk nog een nieuwtje voor je. Het biedlogboek. Wil je weten hoe het werkt? Kijk dan even naar deze video
Klik op de groene knoppen voor alle gratis downloads of voor een waarde-indicatie (zonder bezoek aan huis)
32 pagina's vol uitleg en grafieken over de woningmarkt in Nederland inclusief nieuwbouw:
Een gratis woningmarktoverzicht voor jouw woningtype in jouw gemeente:
Een gratis waarde-indicatie voor jouw huis:
