Een huis erven, erfbelasting, tips en valkuilen
13 december 2022 
6 min. leestijd

Een huis erven, erfbelasting, tips en valkuilen

Als je een huis erft is er best iets ergs gebeurd. Iemand die je dierbaar is, is overleden. Verwacht of niet verwacht, afscheid doet pijn.

Ik heb tips en valkuilen op een rijtje gezet, zodat je straks, als je er de rust voor hebt, eens naar kunt kijken om de juiste keuzes te maken.

In ons vak krijgen we te maken met veel verschillende gezinssituaties. Dat kan variëren van hele vrolijke, zoals samenwonen, trouwen, kinderen krijgen, studerende kinderen, en misschien minder leuk,  kinderen de deur uit, relatiebreuk of nog erger, het overlijden van een partner of van de ouders.

Als je met die partner een eigen woning had, of je ouders hadden een eigen huis word je erfgenaam van die woning. Alleen of met familie of andere erfgenamen. En wat moet je daar mee aan?

Wil je de video zien?

Of de podcast luisteren:


Allereerst wil ik je aangeven dat zo’n situatie altijd moeilijk is. Je gevoel spoelt door je heen en tegelijkertijd komen er ook allerlei zakelijke dingen op je af.

Met onze tips en valkuilen hoop ik je een beetje te helpen om overzicht te houden in zo’n moeilijke periode.

Een complete erfenis, daar kun je op 3 manieren iets mee doen.

1. Beneficiair aanvaarden

Je kunt beneficiair aanvaarden, dat is wel wat gedoe, maar dat doe je in principe als je er niet zeker van bent of er meer schulden zijn dan opbrengsten. Iedere schuldeiser wordt dan betaald, blijft er wat over, dan is dat voor jou en is er tekort, dan heb je daar geen last van. Hier komt de rechter aan te pas en die kost ook geld.

2. Zuiver aanvaarden

Je kunt zuiver aanvaarden. Dit is de beste keuze als je er zeker van bent dat er iets overblijft.

Weinig gedoe en weinig kosten.

3. Erfenis verwerpen

En je kunt de erfenis verwerpen, dat doe je als je er heel zeker van bent dat je er niets mee opschiet, dus als er meer schulden zijn dan opbrengsten.

Meestal blijft er iets over, wordt er zuiver aanvaard en heb je dus vaak als grootste goed een huis waar je iets mee moet.

Tip 1, van wie is het huis?

Stel vast van wie het huis is. Ben je de enige erfgenaam of zijn er meer?

Ga op zoek naar het testament als je dat nog niet hebt of als je nog niet eet of dat er is. Je kunt bij een notaris vragen of hij het testamentenregister raadpleegt voor je. Regel daarna een verklaring van erfrecht.

Daarmee ligt straks vast wie mag tekenen voor beslissingen rondom het huis. Zoals bijvoorbeeld de verkoop

Valkuil 1, de erfbelasting en belastingrente

Is het huis voor een deel van je partner, dan heb je een hoge vrijstelling, maar is het huis van je ouders of grootouders, dan wordt de vrijstelling veel kleiner en betaal je 10 tot soms 40% erfbelasting over het grootste deel van de waarde van het huis.

Hier vind je de vrijstellingen en de belastingtarieven

De waarde wordt berekend aan de hand van de WOZ waarde, maar heeft er kort geleden een verbouwing plaatsgevonden? Dan betaal je over de marktwaarde en komt er dus een taxatie aan te pas.

Overigens kun je voor de WOZ waarde, als die erg hoog is, als erfgenaam een beschikking op je eigen naam vragen.

Daarop kan je dan bezwaar maken. Dat doe je dus als je de kans reëel acht dat de WOZ waarde omlaag kan.

Belastingrente is ook iets waar je voor moet oppassen. Je moet binnen 8 maanden aangifte doen voor de erfbelasting en ook binnen die termijn betalen. Anders betaal je belastingrente.

Die bedraagt normaal gesproken 4%.

Voor de erfbelasting mag je trouwens een jaar uitstel vragen, dan betaal je dus wel rente.

Beter is om het huis binnen de 8 maanden te verkopen, dan betaal je de belasting uit de opbrengst en niet uit je eigen portemonnee.

Tip 2, de hypotheek en overige lasten

Misschien moet je dit wel helemaal aan het begin van het traject uitzoeken.

Kijk naar de hypotheek op het huis. En ook naar alle andere lasten.

Laat de betalingen gewoon even doorlopen, zowel van de hypotheek als de verzekeringen etc.

Denk ook aan de servicekosten bij een appartement.

Valkuil 2 hier is een mogelijke hoge hypotheeklast op het huis.

Maak een rekensom en kijk of de opbrengst van het huis opweegt tegen alle schulden.

Er is eventueel een uitkering van een overlijdensricicoverzekering waarmee de hypotheekschuld of een groot deel daarvan kan worden afgelost. Is dat niet zo en kom je misschien in de min?

Denk er dan over om de erfenis te verwerpen of beneficiair te aanvaarden, zoals ik in het begin al aangaf.

Je moet ook oppassen als je zelf een huurhuis hebt met huurtoeslag.

Als je geërfde huis veel waard is, dan raak je misschien je huurtoeslag wel kwijt. Dat wordt dus even opletten.

 Tip 3, denk na over wat je met het huis wilt doen

Ga nadenken over wat je met het huis wilt gaan doen. Bespreek dit ook met eventuele andere erfgenamen.

Valkuil 3, let op vermogensbelasting als er veel overwaarde is

Wil je het huis aanhouden en bijvoorbeeld gaan verhuren, dan kan dat in de meeste gevallen alleen als er geen hypotheek op het huis rust.

Dus dan heb je vermogen en komt het huis in box 3. Die vermogensbox verdwijnt weliswaar over een paar jaar, maar dan komt er een apart regime voor belegd vermogen en dat is minder gunstig dan nu.

Qua financiering heeft deze mogelijkheid ook nog wat haken en ogen. Laat je dan dus adviseren door je makelaar en je hypotheekadviseur.

Als je tijdelijk wilt verhuren tot het huis verkocht is, regel dan een juiste huurovereenkomst voor korte duur, of gebruik de constructie om te verhuren via de Leegstandswet.

Vraag dan even je makelaar om je hierin te adviseren.

Tip 4, geen overdrachtsbelasting bij uitkopen andere erfgenamen

Wil je de andere erfgenamen uitkopen en er zelf gaan wonen? Natuurlijk nadat je dat met ze hebt overlegd? Dan kun je daarvoor een hypotheek afsluiten. De rente over de uitkoopsom trek je dan af in box 1.

Groot voordeel is dat je in zo’n geval geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen als de afkoopsom een beetje marktconform is.

Heb je zelf nog een eigen woning, dan mag je de hypotheekrente van beide woningen nog 3 jaar aftrekken.

Je mag het geld in zo’n geval ook van de familie lenen. Binnen de regels kun je dan ook hypotheekrente aftrekken.

Tip 5, hou de verzekering op de hoogte

Waarschuw de verzekering als het huis voor langere tijd leeg blijft staan.

Verzekeraars veranderen de dekking bij leegstand, dus laat je even goed informeren.

Tip 6, vraag advies aan je makelaar als je gaat verkopen

Ga je het huis verkopen? Laat je makelaar je dan adviseren.

Bijvoorbeeld hoe je het huis het beste in de verkoop kunt zetten. Met of zonder spulletjes.

Wel of niet opgeknapt. Je makelaar kan je precies vertellen hoe je de beste opbrengst krijgt.

Tip7, blijf vrienden met de overige erfgenamen

Hou de relatie met andere erfgenamen goed.

Bespreek alles wat je wilt gaan doen. Kom samen tot een besluit. Lukt het helemaal niet om het samen eens te raken, en dat komt helaas nog wel eens voor, probeer dan eerst een mediator voordat je naar de kantonrechter gaat. Probeer de gang naar de rechter in ieder geval te voorkomen.

Wil je even snel een waarde-indicatie van het huis dat je hebt geërfd? Dat kan via de knop hieronder. Gratis en zonder bezoek aan huis

Gratis waarde-indicatie Digimakelaars


Over de schrijver
Theo Heus is oprichter-NVM makelaar bij Digimakelaars.nl - de makelaar van Nederland - en hij weet precies wat er op de Nederlandse woningmarkt gebeurt. Digimakelaars.nl verkoopt en koopt woningen door heel Nederland sinds 2005. Theo blogt, vlogt en podcast over wonen en je eigen huis.
Reactie plaatsen