Wat bepaalt de waarde van een huis
15 maart 2022 
4 min. leestijd

Wat bepaalt de waarde van een huis

Een vraag die vaak wordt gesteld. De verkoopprijs van een huis opvragen is toch gratis?

Hoe bepaalt de makelaar de waarde van een huis? Vroeger gingen we eerst de inhoud van een woning berekenen . Op basis van die kubieke meters werd dan de waarde van het huis berekend en daarbij telde je vervolgens de waarde van de grond.

Je hoort natuurlijk van alles over m2 woonoppervlakte, inhoud, grondoppervlakte, allemaal grootheden die meetellen in de berekening.

 Als je een formuliertje op internet invult zijn dat ook meestal de vragen die je in moet vullen. En dan krijg je een soort standaardwaarde. Leuk, maar dat is nog niet de waarde van jouw huis. Waarom dan niet?

Een woonhuis wordt in het algemeen gewaardeerd op basis van vergelijking. Daarbij letten we inderdaad op de inhoud. Je kunt dan wel de inhoud berekenen, maar de inhoud kan supergroot zijn, als de plafonds 3 of 4 meter hoog zitten. Dan heb je relatief maar weinig woonoppervlakte.

Bij vergelijkingen is het super gemakkelijk om een flat of een rijtjeshuis uit te rekenen, maar staat het huis vrij, is het heel oud of juist heel nieuw, is het uit de dertiger jaren of uit de zestiger jaren? Of is het een boerderij of een huis waar je nauwelijks een vergelijking kunt maken, dan moet je terugvallen op goed vergelijkbare gegevens van referentiepanden.

Vandaar dat we in Nederland, zoals in de rest van Europa allang gebruikelijk was, nu steeds meer naar m2 woonoppervlakte kijken. Dat gebeurt nu ook met de berekening van de WOZ waarde. En we kijken natuurlijk ook naar de grondwaarde. De grondwaarde hangt weer heel erg af van de locatie. In de Randstad betaal je meer dan in Drenthe. Je zou eigenlijk kunnen zeggen dat de prijs van de grond bepaalt of een huis duur is of niet. Bouw- of verbouwkosten verschillen wel wat door het land, maar die verschillen zijn minder groot.

Maar de ene woonoppervlakte is ook de andere niet. Heb je houten vloeren of betonnen vloeren, is er isolatie, is er voldoende licht en lucht. Dat soort dingen kun je in een consumenten rekenprogramma niet allemaal kwijt.

Om te beginnen is het altijd goed om te kijken naar de buurt en de omgeving. Is het een goeie buurt, een mooie buurt, een gewilde buurt of is er super veel verkeer, vliegtuiglawaai, een spoorweg, of zijn er hoogspanningsleidingen of andere zaken die hinderlijk zijn?

Zijn er vergelijkbare buurten en wat voor huizen zijn daar dan verkocht en voor welke prijs. Dat zou je in het Kadaster kunnen nakijken.

Is de verkoopprijs van huizen opvragen bij het Kadaster gratis? Nee, maar het is ook niet zo duur. Je moet natuurlijk wel prijzen hebben van huizen die kort geleden zijn verkocht.

De woningmarkt verandert zo snel dat je met prijzen van vorig jaar al niet meer zo goed kunt vergelijken. Dus je moet ook rekening houden met de trend. Wordt er in deze wijk vaak overboden en hoeveel dan?

Makelaars hebben een programma waarmee ze in bepaalde wijken de gemiddelde prijsverandering per kwartaal kunnen bekijken, dus als makelaars kun je dan met iets betere vergelijkingen werken.

Je kunt ook op Funda kijken, maar daar zie je alleen vraagprijzen en die zijn in het algemeen niet dezelfde als de verkoopprijzen. Tegenwoordig zijn veel verkoopprijzen zelfs hoger dan de vraagprijs. Maar het geeft wel wat inzicht in de markt.

Dan heb je ook nog de WOZ waarde. Die kun je tegenwoordig als burger gratis opvragen van ieder huis in Nederland. Dat doe je bij WOZwaardeloket.nl

Dat zijn allemaal berekende waardes waar wel steeds de transacties van afgelopen tijd in worden meegenomen. In het algemeen ligt de WOZ waarde wat lager dan de marktwaarde, omdat die ongeveer 1 tot 2 jaar achterloopt.

De zogenaamde waardepeildatum is op het moment dat de aanslag bij je in de bus valt namelijk al van 1 januari van het jaar ervoor.

Is een huis verbouwd of helemaal gerenoveerd dan slaat de WOZ waarde de plank nogal eens mis, niet al te grote verbouwingen hoef je niet te melden en die kunnen soms de waarde, zeker van een ouder huis, flink verhogen.

We hebben nu dus het kadaster, Funda en de WOZ waarde. 3 Waardes waardoor je al enig inzicht krijgt in de waarde van je huis.

En dan komt het er op aan. Je moet gaan finetunen. Ofwel de subjectieve kant van de zaak. Dus niet een berekening, maar meer een gevoel.

Ik had het al over de ligging. Ook van belang is de staat van onderhoud, is alles bij of moet er nog veel gebeuren aan kozijnen, schilderwerk, dak. Maar ook de keuken, badkamer zijn belangrijk.

Welk energielabel heeft het huis? Hoe beter het energielabel, hoe meer het huis waard wordt.

En dan is het ook nog van belang of je huis lekker woont. Dus zijn de ruimtes ok, zijn er niet teveel hokjes, is de loop door het huis logisch. Zijn er plekken waar je lekker kunt zitten maar ook plekken waar je een beetje overzicht hebt?

Alles bij elkaar komt er veel bij kijken om de juiste waarde van een huis te berekenen en dan de juiste vraagprijs vast te stellen, zodat je de juiste kopergroep aantrekt. Tenslotte wil je niet iedereen over de vloer, maar je wilt wél belangstelling voor je huis.

Een makelaar kan na een kort gesprek met jou als woningeigenaar net die punten meewegen die belangrijk zijn voor de juiste waarde van je huis.

Hieronder vind je een link naar een gratis waarde-indicatie, zonder bezoek aan huis, maar wel heel persoonlijk. We bellen je namelijk 1 keer op om de ins en outs van je huis te bespreken en daarna krijg  je een precieze berekening van de mogelijke verkoopopbrengst binnen een paar dagen thuis. Gratis en zonder verplichtingen!

Gratis waarde-indicatie Digimakelaars

 

 

Over de schrijver
Theo Heus is oprichter-NVM makelaar bij Digimakelaars.nl - de makelaar van Nederland - en hij weet precies wat er op de Nederlandse woningmarkt gebeurt. Digimakelaars.nl verkoopt en koopt woningen door heel Nederland sinds 2005. Theo blogt, vlogt en podcast over wonen en je eigen huis.
Reactie plaatsen