In ons vorige blog ‘Scheiden en wat doe je met je koophuis?’ zijn wij ingegaan op wat er allemaal bij komt kijken, als je gaat scheiden en een gezamenlijk koophuis hebt. Wat er precies geregeld moet worden is ook afhankelijk van jullie samenlevingsvorm. Dat kan via een samenlevingscontract, een geregistreerd partnerschap met partnerschapsvoorwaarden, een huwelijk in (beperkte) gemeenschap van goederen of op huwelijkse voorwaarden. Deze keer zullen we het hebben over scheiden en de hypotheek oversluiten.
Als één van jullie al eigenaar van een koopwoning was en jullie hebben geen gemeenschap van goederen door een huwelijk of een geregistreerd partnerschap, dan blijft de koopwoning bij scheiding van de partner die voorheen al eigenaar was.
Als beide partners de hypotheek op het koophuis hebben, kan één partner de hypotheek oversluiten. Daarvoor moet het koophuis op de juiste waarde worden getaxeerd en het inkomen van de partner toereikend zijn.
Kijk hier eerst even naar
In het geval, dat jullie beide eigenaars zijn van jullie koopwoning dan zijn er 2 vragen, die jullie moeten beantwoorden;
- Wie wil in het koophuis blijven wonen?
- En wat doen we met de hypotheeklasten?
Het is belangrijk om samen te bepalen of één van jullie in het koophuis wil blijven wonen en wie dat van jullie twee is. Als er kinderen in het spel zijn, is het meestal zo, dat één van de ouders met de kinderen in de koopwoning wil blijven wonen.
In ieder geval moet uitgezocht worden of het financieel mogelijk is om de hypotheek over te sluiten. Om te bepalen of je de hypotheek kunt oversluiten kun je de volgende stappen doorlopen;
Stap 1. Bepaal de waarde van jullie koophuis
Via het inschakelen van een makelaar of een taxateur kun je de waarde van het koophuis laten bepalen. Je kunt ook bij het kadaster prijzen van vergelijkbare huizen in de buurt opvragen of bij het WOZ-waardeloket de modelwaarde opvragen. Het is wel zo, dat je via een makelaar of een taxateur de meest accurate waarde van jullie koophuis krijgt.
Stap 2. Scheidingsregeling
In de tussentijd kan de vertrekkende partner gebruikmaken van de ‘scheidingsregeling’. Dit is een fiscale regeling van de Belastingdienst, waarbij de ex-partner al wel uit het koophuis kan en nog 2 jaar de hypotheekrenteaftrek kan behouden. In die tijd kunnen jullie de zaken rondom jullie koophuis en de gezamenlijke hypotheek regelen.
Er zijn wel 2 voorwaarden, waaraan jullie moeten voldoen om gebruik te kunnen maken van de scheidingsregeling;
- het koophuis is het hoofdverblijf van de achterblijver,
- jullie moeten in het voorgaande jaar fiscaal partners zijn geweest.
Als jullie voldoen aan deze voorwaarden kunnen jullie met hulp van deze scheidingsregeling in de tussentijd beiden voldoen aan jullie hypotheekverplichting.
Stap 3. Verdeling onderwaarde of overwaarde koophuis
De waardeverdeling van jullie koophuis is afhankelijk van de afspraken, die jullie hebben gemaakt.
Als jullie in gemeenschap van goederen zijn getrouwd voor 1 januari 2018, zijn jullie beide voor de helft eigenaar en ook schuldenaar van jullie koophuis. Maar als jullie na 1 januari 2018 zijn getrouwd in beperkte gemeenschap van goederen en de koopwoning was van jou, dan is na de scheiding de koopwoning nog steeds van jou.
Zijn jullie getrouwd op huwelijkse voorwaarden of hebben jullie een geregistreerd partnerschap met partnerschapsvoorwaarden? Dan is het afhankelijk van de afspraken die jullie hebben hoe de waarde van het koophuis verdeeld wordt.
Met de taxatie kun je dus bekijken of je koophuis overwaarde of onderwaarde heeft.
Als blijkt, dat jullie gezamenlijke koophuis onderwaarde heeft, betekent dit, dat jouw partner jou de helft van de onderwaarde moet terugbetalen.
Maar als jullie gezamenlijke koophuis een overwaarde heeft betekent dit, dat jij als achterblijver je ex-partner moet uitkopen. Met andere woorden, je moet je ex-partner de helft betalen van de overwaarde.
In het geval van de overwaarde, kan het zijn, dat je geen geld hebt om jouw ex-partner uit te kopen. Dan adviseren wij je om contact op te nemen met je hypotheekadviseur om te kijken of je de bestaande hypotheek kunt verhogen of een extra hypotheek kan afsluiten.
Stap 4. Hypotheekadviseur – partner uitkopen
Als de waarde van je koophuis is vastgesteld en je wilt in jullie koophuis blijven wonen, kun je het beste contact opnemen met de hypotheekadviseur. Waarschijnlijk heb je een nieuwe lening nodig. Het is belangrijk om de normen die de bank hiervoor hanteert goed te begrijpen.
De hypotheekadviseur zal nagaan of de financiële overname van het koophuis mogelijk is. Hij brengt jullie inkomsten & uitgaven en eventuele partner- of kinderalimentatie in kaart. Hij kan dan aangeven of de bestaande hypotheek is over te nemen en/of een extra hypotheek financieel haalbaar is om jouw ex-partner uit te kunnen kopen.
Daarbij geeft hij ook aan wat de kosten zijn voor het oversluiten van de bestaande hypotheek, wat de fiscale gevolgen ervan zijn en onder welke voorwaarden dat mogelijk is.
Stap 5. Echtscheidingsconvenant & ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid
Als duidelijk is, dat jij in het koophuis kan blijven wonen, moeten jullie een echtscheidingsconvenant opmaken. Hierin nemen jullie de afspraken op over onder andere de verdeling van de koopwoning, hypotheek en eventuele partner- en/of kinderalimentatie. Hiervoor kunnen jullie de hulp inschakelen van een mediator, die jullie helpt om het echtscheidingsconvenant op te maken. Een echtscheidingsconvenant moet via een advocaat bij de rechter ingediend worden. Wij adviseren je, om kosten te besparen, een mediator in te schakelen, die ook advocaat is.
Tevens moet jouw ex-partner ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid aanvragen. Dat regel je via je hypotheekadviseur. De bank moet daarvoor namelijk toestemming geven. Daarvoor moet de eigendom van de koopwoning aan jou worden overgedragen in een akte van verdeling via de notaris. Hiermee wordt de koopwoning op jouw naam gezet. Jouw ex-partner is dan niet langer meer aansprakelijk voor de hypotheekschuld en je kunt je eigen hypotheek laten inschrijven.
In het geval van overwaarde van jullie koophuis moet dan ook het deel van de overwaarde, waar de ex-partner recht op heeft, worden betaald.
Neem de tijd om alles goed uit te zoeken
Er komt veel op jullie af op het moment, dat jullie besluiten te gaan scheiden. Vooral als jullie ook een gezamenlijke koopwoning hebben en één van jullie in de koopwoning wil blijven wonen.
Laat eerst de waarde van jullie koophuis taxeren en ga dan met hulp van de hypotheekadviseur na of het financieel mogelijk is om de hypotheek over te sluiten.
Persoonlijk contact?
Graag helpen wij jou bij de beslissing over de overname van jullie huis.
Wil je meer weten over je mogelijkheden of over dit artikel? Je kunt altijd even bellen of whatsappen naar 088-0000400, mailen naar info@digimakelaars.nl of ons contacten via 
of vraag een gratis waarde-indicatie aan:
