De woningmarkt koelt af, maar blijft krap
(Scrol naar onderen voor je gratis downloads!)
In het eerste kwartaal van 2026 zien we een woningmarkt die rustiger wordt, zonder dat je meteen kunt spreken van een ruime markt. De grootste piek van overbieden en razendsnel verkopen lijkt wat af te vlakken, maar kopers hebben het nog altijd moeilijk.
Wil je de video zien?
Via NVM-makelaars werden in het eerste kwartaal van 2026 ongeveer 34.579 bestaande woningen verkocht. Dat is vrijwel gelijk aan een jaar eerder, maar wel 27 procent minder dan in het vorige kwartaal. Zo’n daling in een eerste kwartaal zien we ieder jaar wel, maar deze terugval is groter dan gemiddeld.
Volgens de NVM spelen daarbij meerdere factoren een rol. Behalve het normale seizoenseffect is er ook meer onzekerheid onder kopers en verkopers. De combinatie van oplopende rente, hogere energieprijzen, inflatie en geopolitieke onrust zorgt voor een meer afwachtende houding.
Gemiddelde huizenprijs daalt naar 485.000 euro
De gemiddelde transactieprijs van een bestaande woning kwam in het eerste kwartaal van 2026 uit op 485.000 euro. Dat is 2,7 procent lager dan in het vorige kwartaal. Vergeleken met een jaar eerder ligt de prijs nog wel 2,7 procent hoger. Daarmee zie je dat de prijsdruk afneemt, maar nog wel aanhoudt.
Die prijsdaling heeft meerdere oorzaken. Er zijn dit kwartaal relatief meer kleinere en goedkopere woningen verkocht. Daarnaast blijft het aandeel uitpondwoningen hoog. Dat zijn voormalige huurwoningen die nu verkocht worden. Deze woningen zijn gemiddeld kleiner, goedkoper en vaak van mindere kwaliteit dan reguliere koopwoningen, waardoor ze het prijsniveau drukken.
Meer aanbod geeft kopers iets meer lucht
Een van de opvallendste ontwikkelingen is de stijging van het woningaanbod. Aan het einde van het kwartaal stonden er bij NVM-makelaars 29.922 woningen te koop. Dat is 21 procent meer dan een jaar geleden. Vooral het aanbod van tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen is flink gestegen. Het aanbod van vrijstaande woningen blijft juist relatief beperkt.
Ook het aantal woningen dat nieuw te koop werd gezet bleef hoog. In totaal kwamen er in het eerste kwartaal 38.787 woningen nieuw op de markt, 4 procent meer dan een jaar eerder.
Dat extra aanbod zorgt ervoor dat kopers iets meer keuze hebben. Tegelijk is de markt nog steeds krap. De NVM krapte-indicator steeg naar 2,6. Dat betekent dat de markt minder overspannen is dan eerder, maar et is nog steeds een verkopersmarkt.
Minder overbieden, maar nog heel vaak boven de vraagprijs
Ook op het gebied van overbieden zien we wat meer rust. In het eerste kwartaal van 2026 werd gemiddeld 3,7 procent boven de vraagprijs betaald. In euro’s komt dat neer op ongeveer 18.000 euro extra. In totaal werd 67 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is nog steeds veel, maar wel minder dan in eerdere kwartalen.
Vooral tussenwoningen en appartementen worden nog vaak boven de vraagprijs verkocht. Bij vrijstaande woningen ligt dat anders: daar wordt gemiddeld zelfs licht onder de vraagprijs verkocht.
Woningen staan iets langer te koop
De gemiddelde verkooptijd van verkochte woningen liep op naar 32 dagen. Een jaar geleden was dat nog 30 dagen. Nog steeds wordt 82 procent van de woningen binnen een kwartaal verkocht, maar de eerste signalen van een iets minder snelle markt zijn wel zichtbaar.
Daarnaast staat het totale aanbod gemiddeld al 54 dagen te koop. Dat laat zien dat vooral de minder courante woningen langer blijven staan. Denk dan aan woningen met een minder goed energielabel, achterstallig onderhoud of een minder populaire ligging.
Nieuwbouw: meer keuze, maar minder vanzelfsprekende verkoop
De nieuwbouwmarkt laat een heel ander spanningsveld zien. Daar groeit het aanbod, maar daalt het aantal verkopen. In het eerste kwartaal van 2026 werden 5.563 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat is 16 procent minder dan een jaar eerder! Tegelijk liep het aanbod op naar 18.152 woningen, het hoogste niveau sinds 2016.
De oorzaak zit volgens de NVM steeds minder aan de aanbodkant en steeds meer aan de vraagkant. Nieuwbouwwoningen worden nog altijd verkocht, maar minder makkelijk dan een jaar geleden. Lange doorlooptijden, hoge overbruggingskosten en de vraag hoeveel woonruimte je nog krijgt voor je geld, spelen een steeds grotere rol.
Appartementen domineren de nieuwbouwmarkt
Wat vooral opvalt, is de samenstelling van het nieuwbouwaanbod. Van alle nieuwbouwwoningen in aanbod is inmiddels 63 procent een appartement. Daarmee is de kans voor kopers van nieuwbouwappartementen groter geworden, maar voor zoekers naar een grondgebonden nieuwbouwwoning met tuin juist kleiner.
Ook bij de verkopen zie je dat appartementen domineren. In het eerste kwartaal van 2026 bestond 54 procent van alle verkochte nieuwbouwwoningen uit appartementen. Tegelijk daalde de verkoop van tussenwoningen, hoekwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen allemaal op jaarbasis.
Nieuwbouw wordt duurder per vierkante meter
De mediane verkoopprijs van nieuwbouwwoningen bleef met 488.000 euro redelijk stabiel. Maar de prijs per vierkante meter steeg naar 5.263 euro, een stijging van 6 procent op jaarbasis. Dat betekent in feite dat woningen niet per se veel duurder worden in totale koopsom, maar wel kleiner en compacter.
Daarmee wordt nieuwbouw voor sommige doelgroepen nog steeds bereikbaar gehouden, maar het zorgt er ook voor dat kopers minder ruimte krijgen voor hun geld. Vooral grotere appartementen verkopen daardoor lastiger.
Wat betekent dit voor kopers en verkopers?
Voor kopers betekent deze markt vooral dat er weer iets meer te kiezen valt. De druk is nog steeds hoog, maar minder extreem dan voorheen. Er is meer aanbod, woningen blijven iets langer staan en het overbieden is wat minder heftig.
Voor verkopers blijft het nog steeds een goede markt, maar blind uitgaan van snelle verkoop en torenhoge biedingen is minder vanzelfsprekend geworden. De juiste vraagprijs, goede presentatie en slimme verkoopstrategie worden belangrijker nu de markt minder overspannen is.
En voor wie naar nieuwbouw kijkt, geldt meer dan ooit: goed letten op prijs, planning, oppervlak en doelgroep. Want juist daar zie je dat aanbod en vraag steeds minder goed op elkaar aansluiten.
Conclusie
De woningmarkt in het eerste kwartaal van 2026 is duidelijk aan het veranderen. De extreme krapte neemt iets af, vooral door stijgend aanbod en een rustiger koopgedrag. In de bestaande bouw zien we lagere prijzen ten opzichte van vorig kwartaal, iets langere verkooptijden en minder oververhitting. In de nieuwbouw groeit het aanbod, maar wordt ook steeds zichtbaarder dat niet alles wat gebouwd wordt automatisch makkelijk verkoopt.
De markt zit dus nog steeds niet op slot, maar komt in een fase waarin strategie, timing en realistische verwachtingen belangrijker worden dan pure snelheid.
Benieuwd wat deze woningmarkt betekent voor jouw woning of plannen? Neem contact op met Digimakelaars. We denken graag met je mee over kopen, verkopen en de juiste strategie in deze markt.
Je gratis downloads:
De landelijke woningmarktanalyse 36 pagina's helemaal gratis:
Wat gebeurt er in jouw gemeente. Lees hier alles:
Wat is jouw huis waard? Gratis en geen bezoek aan huis:
woningmarkt 2026, woningmarkt q1 2026, huizenprijzen 2026, woningaanbod 2026, huizenmarkt nederland, nvm cijfers 2026, nieuwbouw 2026, bestaande bouw 2026, huizenprijzen dalen, woning verkopen 2026, huis kopen 2026, nieuwbouwmarkt nederland, digimakelaars woningmarkt, woningmarkt analyse, overbieden 2026
