Afzien van koophuis - De koopovereenkomst ontbinden
10 januari 2023 
4 min. leestijd

Afzien van koophuis - De koopovereenkomst ontbinden

Het kan zomaar gebeuren dat de koop van een huis toch niet lekker zit en hoe kan je dan ontbinden? Dus je hebt een huis gekocht maar hoe kan je er van af.

Dat ligt aan de situatie en het tijdstip waarop je besluit om onder de koop uit te willen.

1. Je ontbindt binnen de 3 dagen bedenktijd, daar heb ik een blog over, die vind je hier

2. Je ontbindt doordat je van het financieringsvoorbehoud gebruik moet maken. Je krijgt geen hypotheek. Daar heb ik ook een blog over, kijk hier.

Je kunt overigens nog meer ontbindende voorwaarden opgenomen hebben, zoals een keuring die te duur uitvalt, de verkoop van je eigen huis of andere belangrijke zaken die jouw keuze om te kopen sterk beïnvloeden.

3. Dat is de lastigste, je moet of je wilt ontbinden met een andere reden. Die kan voor jou een heel geldige reden zijn, maar is dat niet voor de koopovereenkomst en dan ben je in gebreke. Dat is best lastig.

Ontbind je binnen de bedenktijd dan is het heel makkelijk, je zegt op tijd “Ik doe het niet”. En je bent er vanaf. Wel ff een mailtje sturen voor de zekerheid natuurlijk

Ontbind je doordat de financiering niet rond komt, dan wordt het al wat lastiger. Je moet dan met bewijsstukken over de brug komen waaruit duidelijk blijkt dat je er alles aan gedaan hebt om de financiering rond te krijgen. Dat kunnen brieven van de bank zijn, een uitleg van je hypotheekadviseur.

Maar het bewijs moet wel tamelijk hard zijn, anders hoeft de verkoper daar geen genoegen mee te nemen.

Zijn er andere voorwaarden waar je voor wilt ontbinden, zoals die keuring waarbij de noodzakelijk reparaties te duur worden, dan moet je je verzoek ook documenteren met het keuringsrapport.

Meestal zie je dan dat koper en verkoper toch wel bij elkaar komen en de boel netjes kunnen afronden door elkaar te helpen het verschil op te lossen.

Een verkoper kan zelf gaan repareren, of je als koper tegemoet komen in de kosten. Soms moet je dan de overdracht van het huis even uitstellen.

De lastigste manier van ontbinden heb je als je als koper wanprestatie pleegt. D.w.z. je betaalt de waarborgsom niet op tijd, of je stelt de bankgarantie niet of niet op tijd of je betaalt de koopsom niet.

Ook verkopers kunnen wanprestatie plegen, door de woning niet tijdig te leveren, of door niet te kunnen leveren omdat er gebreken boven zijn komen drijven.

Lees daarvoor mijn blog over verborgen gebreken.

Komen er gebreken om de hoek, dan kun je er als verkoper ook voor kiezen om later te leveren.

Trouwens, als na de levering ernstige gebreken boven water komen kan je in sommige gevallen als koper de koopovereenkomst ook ontbinden.

Als je ontbinding wilt inroepen omdat je als koper ineens niet meer kunt of wilt kopen, dan kun je van de koopovereenkomst af door de schadevergoeding van 10% van de koopsom te betalen.

Maar…. Een hele grote maar: daar hoeft de verkoper geen genoegen mee te nemen. Dat moet je dus wel even in goede banen leiden. En daar heb je dan als verkoper je makelaar voor en als koper je aankoopmakelaar.

Vraag je ontbinding voor de leveringsdatum dan heb je soms kans van slagen, zeker nu de markt nog steeds niet ruim is. Maar het moet wel op een nette manier worden gevraagd en overlegd.

Zoals bij iedere wederkerige overeenkomst moeten beide partijen het met elkaar eens worden over de voorwaarden van ontbinding.

Het ernstigste geval is ontbinding door wanprestatie.

Een van de partijen, kan natuurlijk net zo goed de verkoper zijn die het voorlopig koopcontract ontbindt als de koper, alhoewel het meestal de koper is die de uitdaging aangaat, dat moet ik toegeven…

Eén van de partijen pleegt wanprestatie door niet op tijd te voldoen aan de afspraken.

Dan gaat de partij die in het nadeel is de ander eerst in gebreke stellen, daar zijn op internet duidelijke voorbeeldbrieven voor.

Ze moeten op een vaste manier worden verstuurd, dat vind je terug in je koopovereenkomst.

De termijn die dan wordt gesteld om alsnog na te komen is meestal 8 dagen. En daar kan een boete aan hangen van 3 o/oo per dag. Bij een koopsom van ongeveer 3 ton is dat 9000 euro per dag!

Communiceren is het sleutelwoord. Steek je kop niet in het zand, want je trekt dan altijd aan het kortste eind.

Kom je binnen die 8 dagen niet over de brug, dan ben je in verzuim en gaat de partij die er het meeste last van heeft de andere partij aanspreken voor de boete.

Die boete is meestal 10% van de koopsom, daar is dus die bankgarantie of waarborgsom voor, maar er kan ook een hogere boete worden bedongen als de schade groter is.

Daarbij kan er worden gekozen om de koopovereenkomst te ontbinden, maar soms heeft de benadeelde partij er baat bij om niet te ontbinden en dan kan het een lang verhaal worden.

Als jij de partij bent die in gebreke is kom je er meestal niet met een sisser van af.

Je kunt de schade wel beperken, maar dan moet je tijdig en goed communiceren met de andere partij en samen kijken hoe je de schade zoveel mogelijk uit beperken.

Ik gaf het al eerder aan, de voorlopige koopovereenkomst van een huis is helemaal niet zo voorlopig als de naam laat denken. Het is een serieus contract met grote gevolgen. Die kunnen positief zijn en dat is natuurlijk ook de bedoeling, maar soms ook negatief. Je moet dus wel weten waar je aan begint.

Mijn advies, heb je een probleem met je koopovereenkomst? Haal er een specialist bij, dus raadpleeg je makelaar.

Over de schrijver
Theo Heus is oprichter-NVM makelaar bij Digimakelaars.nl - de makelaar van Nederland - en hij weet precies wat er op de Nederlandse woningmarkt gebeurt. Digimakelaars.nl verkoopt en koopt woningen door heel Nederland sinds 2005. Theo blogt, vlogt en podcast over wonen en je eigen huis.
Reactie plaatsen